Remissvar på detaljplan för kvarteret Ställverket m.fl. Främre Boländerna

Detaljplan för kvarteret Ställverket m.fl. Främre Boländerna etapp 1

Handelskammaren i Uppsala län har beretts tillfälle att yttra sig över rubricerat planförslag och önskar med anledning av detta anföra följande:
Byggskiss

Övergripande synpunkter 

Handelskammaren har under lång tid verkat för en utveckling av det centrala läge i Uppsala som finns söder om Bergsbrunnagatan, nära Resecentrum. Det som i dag är ett glest industriområde kan omvandlas till en del av innerstaden, i linje med ambitionerna i Översiktsplanen. Av handlingarna framgår att aktuellt förslag tog avstamp i Program för Boländerna som påbörjades 2009 – för elva år sedan!  

Tillsammans med kommunen tog Handelskammaren under 2015 fram en vision för området Främre Boländerna där områdets unika karaktär lyftes fram. Mitt i Uppsala. Ett stenkast från centralstationen. Nära universitet. Nära E4 och Arlanda. Att ett så centralt läge, i praktiken en dryg halvtimme från centrala Stockholm och ”bara några timmar från London, Berlin eller Paris” inte redan är fullt ut exploaterat är närmast unikt och ger fantastiska möjligheter. Visionen pekade ut området som Uppsalas Manhattan, med målbild en stadsdel ”för företag, både nya och redan etablerade”. Dessutom ”en levande stadsdel med framåtanda och kunskapsutveckling”. Viktigt var också att stadsdelen kan ”främja hela Uppsala och dess invånare”. Handelskammaren har också efter detta visionsarbete konsekvent arbetat för att i samverkan engagera såväl näringsliv som universitet och stadens andra centrala aktörer i utvecklingen av denna stadsdel. Den långdragna processen är ämnad att skapa lärdomar för framtiden, samtidigt som det är mycket positivt att vi nu närmar oss målgång. 

Mot bakgrund av Handelskammarens tidigare insatser och visionsarbete går Handelskammaren in med en positiv grundsyn på föreliggande förslag.  

Förslaget 

Detaljplanen utgör första etappen i utvecklingen av Främre Boländerna och omfattar drygt 100 000 kvm BTA fördelat på kontor och andra verksamheter. Det innebär ett substantiellt tillskott av kontor och andra verksamheter i mycket centralt läge, även om det också ska framhållas att exploateringstalet givet detta läge är mycket lågt (e-tal ca 1,17). I samband med strukturprogrammet från 2018 gjordes säkerhets- och riskbedömningar avseende läkemedelstillverkningen hos Cytiva Sweden AB (tidigare GE Healthcare). Slutsatsen blev att antalet personer som stadigvarande får vistas inom området Främre Boländerna begränsades till 10 000 personer, vilket enligt förslaget innebär 6 500 personer inom föreliggande detaljplan. Förslaget anger att dessa personer ska fördelas på så sätt att de främjar näringslivet och företagande i Uppsala, samt förlänger innerstaden söderut med attraktiv stadsmiljö och aktivt stadsliv. I förslaget anges också att beräkningarna avseende persontäthet har gjorts konservativt, det vill säga att alla byggnader och verksamheter är maximalt utnyttjande vid en och samma tidpunkt. Förslaget innebär också en betydande minskning av parkeringar i gatumark, vilka i dag i stor utsträckning används som parkering för besökande till centrala Uppsala. 

Förutsättningar för näringslivets utveckling i Uppsala 

Cytiva Sweden AB (tidigare GE Healthcare) är stadens största privata arbetsgivare, en central nod i Uppsalas life science-industri, och svarar ensamt för cirka en procent av Sveriges exportvärde. Företaget har således stor betydelse för stadens och hela regionens utveckling. En förutsättning för utveckling av området Främre Boländerna är att det är förenligt inte bara med Cytivas befintliga verksamhet, utan tar höjd för företagets framtida utveckling. Genom att noga studera potentiella risker görs det möjligt att utveckla stadsdelen som breder ut sig mellan Cytiva längs med järnvägen fram mot Resecentrum. 

Uppsala är en kommun i kraftig tillväxt, som en del av den alltjämt växande huvudstadsregionen. Utbyggnaden av järnvägen med fyrspår till Stockholm och kraftig expansion av bostäder och arbetsplatser i de sydöstra stadsdelarna (Bergsbrunna) bekräftar detta. Att detaljplanen möjliggör fler arbetsplatser och lokaler för ett växande näringsliv i detta attraktiva läge är därför mycket positivt. De förslag från fastighetsägare som har lämnats in och presenteras avspeglar också de goda ambitionerna att låta stadsdelen lyfta området till en helt ny nivå. Det är i sammanhanget viktigt att påtala kommunens roll i att i samverkan med fastighetsägarna skapa attraktiva förutsättningar och marknadsföra området för att dra till sig verksamheter som åstadkommer detta lyft. 

Ur ett näringslivsperspektiv är behovet av flexibilitet avgörande för möjligheten att både inleda och utveckla verksamhet. Under våren 2020 har Coronapandemin visat hur viktigt det är att vara förberedd på och kunna hantera risker. Samtidigt har pandemin illustrerat med vilken enorm hastighet näringslivets förutsättningar kan förändras. Den som i början av mars arbetade enligt en sedan länge välkänd plan att söka etablera fler hotell på den glödheta Uppsalamarknaden fick snabbt konstatera att marknaden förändrats bokstavligen över natt, och dessutom med konsekvenser på lång sikt. Pandemins fulla konsekvenser för kontors-, hotell- och konferensanläggningar är ännu inte kända, men att förutsättningarna ändrats står redan klart. Vad detta kommer att leda till för förändringar i termer av hur vi rör oss till och från jobbet, hur arbetsplatserna ser ut, hur vi möts på anläggningar, gym och konferenslokaler, inom fem år är svårt att se – än mindre om tidshorisonten utsträcks till tio-femton år. 

Behovet av flexibilitet gäller förvisso inte endast näringslivet. Även kommunens planeringsförutsättningar kan ibland snabbt förändras, vilket i förslaget illustreras med den korta genomförandetiden på fem år. 

Förutsättningar för en levande stadsdel 

Planens viktigaste syften är dels att skapa förutsättningar för ett växande, kunskapsintensivt näringsliv, dels att skapa en attraktiv och levande del av innerstaden är viktig. Handelskammaren ser en risk att åtminstone det sistnämnda, möjligen båda, dessa syften med nuvarande konstruktion inte fullt ut kan uppnås.  

Eftersom det inte är möjligt att i en detaljplan reglera antalet personer presenteras en nyckel som omvandlar antalet personer till största tillåtna bruttoarea vid olika markanvändningstyper. Metoden att på detta sätt i detaljplan försöka reglera antalet människor som får vistas i området får betraktas som unik. Det får också till följd att planen ner på byggrättsnivå blir oerhört detaljerad i hur marken får användas. Detta går stick i stäv med behovet av flexibilitet för att möta näringslivets utvecklingsbehov. Bedömningarna av marknadens behov av kontor, restauranger, laboratorium och liknande i dag kommer med alla sannolikhet se väsentligt annorlunda ut i framtiden, kanske rent av i en nära framtid. Varje fastighet har alltså inte bara en begränsning i antalet personer, utan också en begränsning genom angiven potentiell verksamhet. Redan en av dessa begränsningar innebär kraftigt minskad flexibilitet, och tillsammans riskerar de att skapa svåra låsningar. Att genom denna konstruktion kräva ändring av detaljplan för att kunna anpassa verksamheten efter nya – i dag okända – förutsättningar riskerar att inte bara bli kostsamt, utan också hämma framtida utveckling. Att detaljplanen i vissa avseenden innebär en förbättring i förhållande till redan gällande plan, förändrar inte detta faktum. 

Till detta kommer att den konservativa beräkningen av antalet personer, som vid varje given tidpunkt vistas inom en byggrätt, är en både onödig och verklighetsfrämmande säkerhetsåtgärd i en plan som redan har både hängslen och livrem. Ett konkret exempel får illustrera. Om tusen personer arbetar i en byggnad som också innehåller gym och restaurang, är det rimligt att anta att en relativt stor andel av besökarna på gymmet och restaurangerna under dagtid är samma individer som också arbetar i byggnaden. Genom att i stället beräkna att varje verksamhet fylls av unika individer slår man snabbt i maxtaket. Detta begränsar kraftigt möjligheterna att skapa verksamheter som är tillräckligt attraktiva också efter kontorstid. 

En levande stadsdel förutsätter att stadslivet inte dör på kvällen, utan att då i stället människor drar sig till gym, restauranger, kultur och evenemang. För att detta ska bli möjligt krävs volym även i dessa verksamheter. Det räcker alltså inte med att planen föreskriver ”lokal i bottenvåning” – verksamheten måste kunna bära sig genom att tillräckligt många människor besöker den.  

Handelskammaren ser ingen motsättning mellan behovet att tillgodose kravet på riskhantering i relation till Cytivas verksamhet och målet att åstadkomma en attraktiv stadsdel som förlänger innerstaden söderut. Men det kräver en större flexibilitet i detaljplanen till förmån för ökad samordning och kontroll i bygglovsprocessen. Då denna också sköts av stadsbyggnadsförvaltningen torde det vara en både rimlig och enklare lösning. 

Sammanfattning 

Handelskammaren har tillsammans med Uppsala kommun under lång tid arbetat fram och verkat för den vision om en levande stadsdel med framåtanda och utveckling. Huvuddragen i den visionen lever alltjämt. 

Handelskammaren anser det vara av yttersta vikt att säkra förutsättningarna för Cytiva att fortsatta bedriva och utveckla sin verksamhet. 

Handelskammaren ser en risk att planen i nuvarande förslag inte erbjuder tillräcklig flexibilitet för att tillgodose näringslivets behov av framtida förändringar i takt med ändrade förutsättningar i marknaden. 

Handelskammaren ser stor risk att den konservativa uttolkningen av totalt antal personer inom en byggrätt leder till att målet om en levande stadsdel som förlängning av innerstaden inte uppnås, utan att området blir en kontorsstad utan kvällsliv. 

Efter bearbetning av ovanstående synpunkter tillstyrker Handelskammaren förslaget. 

 

Handelskammaren i Uppsala Län 

Tomas Stavbom 

Regionchef