Rapport: ”Den låsta dörren till hyresmarknaden”

Hyresmarknaden i Sverige behöver förbättras. Andrahandshyran i Stockholms län är dubbelt så hög som förstahandshyran och i Stockholms stad är den hela 149 procent högre än förstahandshyran. Det visar den nya rapporten ”Den låsta dörren till hyresmarknaden” där Stockholms Handelskammare har analyserat data från uthyrningstjänsten Qasa. I rapporten föreslås fyra reformer för att få en välfungerande hyresmarknad med större rörlighet.
Ny rapport om hyresmarknaden från Stockholms Handelskammare 2022

Ladda ned rapporten (läsversion)

”Den låsta dörren till hyresmarknaden”.

Ladda ned rapporten (utskriftsversion)

”Den låsta dörren till hyresmarknaden”.

Syftet med rapporten ”Den låsta dörren till hyresmarknaden” är att belysa hur andrahandsmarknaden påverkas av dagens höga trösklar till den reguljära hyresmarknaden. Analysens fokus är hyresnivåer, uthyrningstider och söktryck på andrahandsmarknaden, särskilt i Stockholms stad och län. I rapporten estimeras även hur en omreglering av hyressättningen med ökade marknadsinslag påverkar månadshyrorna.

Rapporten bygger på data från uthyrningstjänsten Qasa. Datamaterialet innehåller drygt 100 000 bostadsannonser och cirka 4 miljoner bostadsansökningar på andrahandsmarknaden mellan första kvartalet 2020 och första kvartalet 2022.

Fyra nycklar till en socialt hållbar hyresmarknad

Ansvarsfull omreglering av hyresmarknaden

Den principiella ingången är att en mycket stor del av problemen är kopplade till avsaknaden av ett marknadsinslag i hyressättningen.  

Stockholms Handelskammare bedömer därför att det borde genomföras en ansvarsfull omreglering av hyresmarknaden med ökade marknadsinslag.  

Stockholms Handelskammare tar inte ställning till huruvida det ska göras inom ram för befintlig partsmodell eller genom ett totalt stigbyte. Men det viktiga är att efterfrågan måste få ett större inslag även i dag.  

Finska modellen

Ett tillvägagångssätt skulle kunna vara att följa den finländska modellen med en trestegsomreglering. 

  1. Införandet av fri hyressättning i nyproducerade lägenheter i mindre befolkningstäta kommuner 
  1. Införandet av fri hyressättning i alla nytecknade kontrakt i hela landet 
  1. Införandet av fri hyressättning i samtliga nytecknade och befintliga hyreskontrakt 

Extra aktsamhet kan tas genom att öka tidshorisonten från 5 till exempelvis 10 eller 20 år.  

Förslaget bör kunna införlivas inom ram för befintlig partsmodell på marknaden.  

 

I Helsingforsregionen har tillväxten av hyresbostäder (34 procent) i bostadsstocken varit kraftigare än folkmängden (21 procent). 

Moderniserat bostadsbidrag

Vid en omreglering av hyresmarknaden och införandet av ett större marknadsinslag blir det viktigt att bibehålla, och till och med förstärka, den sociala dimensionen. 

Bostadsbidraget behöver därför moderniseras för att motverka stigande hyror vid en omreglering. 

En omreglering av hyresmarknaden kommer, i alla fall inledningsvis, leda till stigande boendeutgifter för vissa hushåll.  

Av den anledningen tror Stockholms Handelskammare att det är viktigt att både utöka och bredda bostadsbidraget till fler hushållsgrupper och se till så att bostadsbidraget anpassas efter hushållens faktiska boendeutgifter.  

Bostadsbidraget skulle kunna indexeras upp årligen efter konsumentprisindex.  

Finska modellen

Också här finns möjlighet att titta på Finland som infört ett mer moderniserat bostadsbidrag.  

I Finland gjordes avvägningen att prioritera att få till en fungerande hyresmarknad. Som ett led i den omregleringen sjösattes också ett bredare och djupare bostadsbidrag. I Finland betalas det också ut betydligt mer i bostadsbidrag jämfört med Sverige.

  • 30 till 40 procent av alla som bor i en hyresbostad har bostadsbidrag i varierad utsträckning.  
  • Endast cirka 8 procent av de svenska hushållen i hyresbostäder gör det. 
  • De genomsnittliga månatliga bostadsbidragen, uttryckt i kronor, uppgår till 3 500 kronor i Finland och 2 200 kronor i Sverige.  

Subventionerat hyresbestånd i kombination med omreglering

En omreglering resulterar i att vissa hushåll skulle få svårt att hävda sig. Av den anledningen bör ett subventionerat hyresbestånd skapas, för att på så sätt underlätta för betalningssvaga personer att efterfråga hyresbostäder.  

Finska modellen

Här finns möjlighet att hämta inspiration från Finlands ARA-system där kommunala bostäder kan byggas med hjälp av räntesubventionerade lån och hyresnivån är reglerad.  

ARA-systemet har ett kösystem likt det som i dag finns i Sverige men i ARA-systemet sker en individuell behovsprövning. 

Se över regelverket kring hyresrätten som upplåtelseform

Stockholms Handelskammare gillar hyresrätter. De fyller en viktig funktion, men i dag finns det stora problem med hyresmarknaden. Därför föreslår Stockholms Handelskammare att hyresrätten höjs upp som upplåtelseform. 

  • Stockholms Handelskammare föreslår avdragsgilla avsättningar för framtida fastighetsunderhåll. Något som skulle kunna motverka plötsliga och stora hyresökningar när det är dags för renoveringar.  
  • Idag har Sverige en dubbelbeskattning på hyresrätten. Detta då fastighetsägare betalar inkomstskatt på överskottet i näringsverksamheten och därtill en kommunal fastighetsavgift. Något som inte gäller för andra upplåtelseformer. Genom att ta bort den kommunala fastighetsavgiften skulle det bli en bättre balans mellan upplåtelseformer, något som vore eftersträvansvärt.  

Statistik över hyresmarknaden i Stockholms län

Klicka på den interaktiva kartans stadsdelar och kommuner i Stockholms län för att se:

  • Förstahandshyra per kvadratmeter.
  • Andrahandshyra per kvadratmeter. 
  • Genomsnittligt antal sökande per bostadsannons.
  • Genomsnittlig storlek per hyreslägenhet. 

Källor: Förstahandshyra (SCB), andrahandshyra, antal sökande och medianstorlek per hyresrätt (Qasa). 

stefan westerberg
Stefan Westerberg
Chefekonom
08-555 100 18